O que é o método evolutivo na avaliação de imóveis?

O Método Evolutivo (classificado como Nível 2 na hierarquia de valor justo) é aplicado na avaliação de imóveis quando não há amostras suficientes de bens similares no mercado, mas existem dados disponíveis sobre o valor de terrenos e os custos de construção. Por essa característica, ele é o método mais utilizado para avaliar edificações especializadas do setor público

A metodologia funciona calculando o valor total do imóvel a partir da soma do valor do terreno com o custo de construção depreciado da edificação. O cálculo é estruturado nas seguintes etapas:

• Avaliação do Terreno: O valor do terreno vazio é calculado separadamente, geralmente utilizando o Método Comparativo de Dados de Mercado (pesquisando transações recentes de terrenos na mesma região)
• Custo de Construção da Edificação: Determina-se o valor de reconstrução do imóvel novo utilizando como referência oficial o CUB (Custo Unitário Básico)
  O CUB indica o custo de construção por metro quadrado e é publicado mensalmente pelos SINDUSCONs estaduais da região onde o imóvel está localizado
• Aplicação da Depreciação: Sobre esse custo de construção novo, aplica-se o cálculo de depreciação (frequentemente utilizando a tabela Ross-Heideck, que cruza a idade e o estado de conservação) para encontrar o valor real da edificação no seu estado atual
• Fator de Comercialização: Pode ser aplicado ao resultado final, sendo comum adotar o fator 1,0 para imóveis de uso especial público

Desta forma, a fórmula final do método estabelece que o Valor Total do Imóvel é o resultado exato da soma do valor do terreno com a edificação depreciada e o fator de comercialização

📘 Guia: notas técnicas MCASP — conteúdo completo na Comunidade PatriiD: https://comunidade.patri.id/t/guia-patriid-notas-tecnicas-mcasp-capitalizacao-componentes-impairment/41