Pergunta frequente de gestores de patrimônio e contadores públicos. A resposta abaixo resume o tema; o guia completo está na Comunidade PatriiD.
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O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (Nível 1 na hierarquia de valor justo) é a abordagem mais objetiva e o método preferencial para a avaliação de terrenos urbanos, devendo ser adotado sempre que a região possuir um mercado imobiliário ativo e amostras suficientes de transações recentes envolvendo imóveis similares
O procedimento técnico para a sua aplicação segue quatro etapas principais:
- Levantamento de amostra: Exige a coleta de dados de, no mínimo, 5 a 10 transações recentes (ocorridas nos últimos 12 a 24 meses) de imóveis comparáveis situados na mesma região do terreno avaliado
- Homogeneização: Os dados dos imóveis comparáveis precisam ser ajustados para que se equiparem ao terreno que está sendo avaliado. São considerados atributos que diferem entre eles, como área, localização, infraestrutura, topografia, além de padrão construtivo e estado de conservação
- Campo de arbítrio: Consiste em uma margem de segurança com amplitude de 15% (para mais ou para menos) em torno da estimativa central de valor. Esse intervalo pode ser utilizado quando há escassez de dados de mercado para contemplar todas as variáveis relevantes no modelo
- Tratamento estatístico: Os dados devem passar por inferência estatística ou aplicação de fatores de homogeneização, e o grau de fundamentação técnica dessa etapa deve ser explicitado detalhadamente no laudo de avaliação
Para o setor público, as informações utilizadas neste método devem vir de fontes confiáveis. As fontes de dados mais recomendadas incluem:
- Pesquisas de campo em imobiliárias, cartórios e prefeituras
- Bases tributárias como o ITBI declarado e a Planta Genérica de Valores do município devidamente atualizada
- O valor do m² por região divulgado por entidades como o CRECI ou secretarias municipais
- Plataformas de anúncios imobiliários (como Zap Imóveis ou OLX), porém estas devem atuar apenas como referência secundária, e não como fonte primária do laudo
📘 Guia: notas técnicas MCASP — conteúdo completo na Comunidade PatriiD: https://comunidade.patri.id/t/guia-patriid-notas-tecnicas-mcasp-capitalizacao-componentes-impairment/41